SURFLAB ｜ 2026.10.4 ｜ 一宮町公民館
近況報告
AI中心で働く税理士の、この1か月
01
TOPICS
- 01金利2億円超が、止まった
- 02iPhone18 Pro、予約
- 03ボディメンテナンスケガ・ほぐし・ライフログ
- 04ライフステージ点から、面へ
- 05夜はAIが働く朝はチェックするだけ
02
01 ｜ 金利
1.25%
政策金利 9/18 決定 31年ぶり
2億円超のマンションが、
ピタリと止まった。
- 2億超動かない買っていた投資家・相続対策の層が消えた
- 1億台1億円で出して、7,000万円で決まる▲30%。都心6区は値下げ物件が5割超
- ローン住宅ローンの買い手が、買えなくなった1億円・35年で借りたときの総返済額
- 変動0.4%1億718万円
- 変動1.1%1億2,053万円+1,335万
- 固定3.0%1億6,164万円+5,446万
- 今後気になるのは、不動産業者の倒産件数投げ売りが始まると、一気に下へ
03
02 ｜ IPHONE
iPhone 18 Pro、
予約しました。
15 から、3世代ぶり。
- 0115は、息子にお下がり
- 02折りたたみに、惹かれた見開きのAndroid。「絶対いいよ」と勧められた
- 03でも、動画とカレンダーくらいか
- 04望遠が弱い サーフィンを撮りたい
- 05折りたたみは、2〜3世代後に
みんなは、どうする？ 折りたたみ派？ Pro派？
04
03 ｜ ボディメンテナンス 1/2
痛いのは肘。
原因は、肩だった。
50歳目前で、ようやく
メンテナンスの大切さに気づいた。
- 01餅は餅屋 野球専門の整形外科 → すぐMRI。診断が早い
- 02胸郭出口症候群肩まわりの硬さで神経が圧迫 → 肘に痛み。靭帯は無事、投げてOK
- 03昔からの「硬さ」が、ケガで出てきた野球肘・急な腰痛・サーフィン後の肩
- 04ほぐしてもらう 肩甲骨まわりを開く。そもそも気持ちいい
- 051〜2か月集中 → 月1回
05
03 ｜ ボディメンテナンス 2/2
時計はG-SHOCK。
データは、指輪で。
測ると、気になる。
気になると、変わる。
- 01スマートウォッチは、いらないタフ・ソーラー・海外で時刻合わせ・海で時間が見える。それで十分
- 02でも、ライフデータは取りたい
- 03手首は気になる。寝るときは特にFitbitは安い。でも、ずっと着けるには…
- 04指輪（RingConn Gen 3）を試すまだ1週間
- 05睡眠は、まず量。8時間お酒はやめない。量でカバー
06
04 ｜ ライフステージ
40代は、点を打った。
50代は、面にする。
点と点がつながるのは、後からしか分からない。
でも面にするのは、自分で引っ張れる。
- 01御宿 ログハウス完成 → 2027年GWから貸し出し
- 02一宮 小さなキャンプ場・安宿ゲストハウス・シェアキッチン
- 03原点は、キーウエストのゲストハウス勝浦も。飲んで、喋って、そのまま寝られる自由さ
- 04ニュージーランド 波・山・湖・時差なし。外貨を稼ぐ
- 05英語 オセアニアで、行ったり来たりしながら
あなたの「キーウエスト」は？
07
04 ｜ だから、昼間がほしい
昼間を、
止められたくない。
好きなことをやっているのに、
それが資産になり、キャッシュフローになる。
── 自画自賛です。
- 01モルディブ。リーフの波は格別「こんな波で、こんなに楽しめるのか」
- 02サーフトリップは、毎月行きたい
- 03ログハウスを作っている時が、一番幸せずっと楽しい。ずっとやっていたい
- 04楽しいことが、資産になる御宿 → 貸し出し → キャッシュフロー
- 05もっと進めるには、昼間の時間
では、どうやって昼間をつくるか。
08
05 ｜ MAIN
夜は、AIが働く。
朝は、チェックするだけ。昼は、海へ。
09
05 ｜ 夜は、AIが働く
税理士の仕事は、2つしかない。
お客さんとのコミュニケーション。帳簿と申告書。 材料は、全部クラウドにある。
NIGHT
夜
AIが95%まで仕上げる
帳簿・チェック・申告書の手前
お客さんへの返信の下書き
MORNING
朝 1〜2時間
チェックして、判断する
「ここだけやればいい」から始める
APIがなければ、ロボットが画面を操作する。人間に残るのは、判断と責任。
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05 ｜ 夜は、AIが働く
月の実働時間
50〜80h
↓
20h以内
1年以内に
- 01私の頭脳を、移植する
- 02共通のスキル 「こういう時はこうやる」を全部手順書に
- 03お客さん別のレシピ もうすぐ1年。あと半年で揃う
- 04メモ 192件・スキル 27本8月 111・15 → 9月 155・19 → 10月 192・27
- 05自分で書いたコード、0行
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05 ｜ いまの壁
パソコンを閉じると、
頭脳も止まる。
ファイルはGoogleドライブにある。
でも、AIの本体・記憶・ログイン・ロボットは手元のPCの中。
- Aスマホから遠隔操作PCが起きている必要あり
- Bクラウド版のAIログインやロボットを持っていけるか
- C24時間つけっぱなしの小型PC本命？ ロボットもそのまま動く
- Dレンタルサーバー月額・セキュリティ
高橋さんに相談したい。作業場ごとクラウドに置ける？ それともサーバー？
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CLOSING
点はどんどん打つ。
見えたものは、広げる。
宿題 夜のうちに、誰かがやっておいてくれたら嬉しい仕事を1つ。
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APPENDIX
この属性なら、
この物件を買うか。
金利のある世界で、2億円の新築アパートを検討したケース
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APPENDIX ｜ 属性と物件の概要
買う人の属性
- 本業会社員・高所得給与 年2,700万円級。税率は約50%
- 1棟目松戸・木造アパート（築38年）16室。自己資金1,296万円＋借入れ3,840万円。ROI 24.9%
- 資金動かせるお金 約2,900万円
- 目標55歳で引退。不動産で規模を広げる
検討した物件
- 物件市川・木造2階建アパート 2棟一括最寄駅から徒歩24分（バス便あり）・第1種低層住居専用地域
- 価格2億円（税込）想定利回り（表面）6.16%
- 規模1LDK×8戸（2棟×4戸）1戸 43〜47㎡・延床 383.68㎡・駐車場 6台
- 土地約432㎡（約131坪）
- 築年A棟 2025年9月築・満室B棟は建築中。2027年3月完成予定
- 家賃満室時 年1,231万円いまはA棟だけで 年616万円（1戸 月12万円）
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APPENDIX ｜ 市川・木造新築アパート 2棟一括 ｜ 2億円
見送りを、提案します。
4.9%
自己資金3,000万に対する手取り 年148万
1億8,000万を30年背負う対価が、
この数字には乗っていない。
- 01値引いて7.5%でも、8.4%借金1億5,000万を30年背負って
- 027.5%の新築は、出てこない
- 03金利4%で、家賃で返せないDSCR 0.96
- 04B棟完成まで、年▲277万月23万の持ち出し
- 05必要3,000万／手元2,941万買うと予備資金ゼロ
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30年ぶりの水準
リスクフリーが、3%になった。
2.9%
10年国債 2026年8月
1997年以来の高さ
2021年は、ほぼ0%。
土台が0から2.9へ動けば、
全部の商品が、その上に
乗せ直される。
リスクフリー 2.9%上乗せ＝リスクの対価
市川・木造（新築）自己資金利回り（ROI）。借りても4.9%
4.9%
+2.0pt
J-REIT10万円から買えて、いつでも売れる
5.0%
+2.1pt
全世界株式長期平均リターン（過去実績）
7.0%
+4.1pt
松戸・木造（築38年）自己資金利回り（ROI）。借入れを使った1棟目
24.9%
+22.0pt
同じ6.16%でも、2021年の6.16%と、いまの6.16%は別物。 株も債券もREITも、もう値段を付け直した。実物の不動産だけが、まだ追いついていない。
預金は普通0.5%・1年定期1.0〜1.6%（2026年9〜11月）。国債・J-REITは2026年8月時点。株式のみ過去の長期平均リターン。不動産2つは、借入れ後の手取り÷自己資金（ROI）。
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なぜ、こんなに差がつくのか
リスクを引き受けた分だけ、戻ってくる。
新築の6.16%は、市場の正しい値付け。
修繕は10年来ない。満室スタート。
30年・1%台で借りられる。
リスクを引き受けないから、
報酬ももらえない。
- 同じ人の、2つの物件松戸・木造（築38年）市川・木造（新築）
- 自己資金1,296万3,000万
- 年間の手取り323万148万
- 自己資金利回り24.9%4.9%
- 減価償却年522万4年年552万22年
- 税金155万の還付61万の納税
市川の新築は、素の実力も4.9%、1.8億借りた後も4.9%。 借金で増やした分が、まるごと税金に消えている。
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MAIN ｜ では、何を買うか
間違った価格を、拾いに行く。
金利が上がれば、値段は下がる。
でも、全部が下がるのを
待つわけではない。
先に下がるのは、
待てない売主の物件。
相続・離婚・決算期末・
借換え失敗・業者の期日。
リスクを取るのではなく、
他人の都合を拾う。
- エリア市川・松戸・船橋自分で見に行けて、土地値が残る
- 利回り実質で6%以上国債2.9%＋3ポイント。表面なら8%台
- DSCR1.4以上金利3%でも1.2を保てること
- 戸数10戸以上1戸の空室が全体の1割に収まる
- 稼働すでに回っている
- 理由安い理由を、言葉にできる
引き受けるのは、見積もりが取れるリスクだけ。 築38年を2年回した経験が、そのまま武器になる。
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