SurfLab ｜ 2026.9.13 ｜ 一宮町公民館
「金利のある世界」
金利・不動産・AI、そして核融合 ── 税理士が見た 2026年秋
金利が上がると、住宅ローン・不動産・株・為替・物価に何が起きるか
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今日の話
メインは金利。あとは並列で3つ
① 金利のある世界（メイン）
政策金利って何？ 住宅ローン・不動産・株・為替・物価にどう連動するか。
全員
② 不動産の話 2つ
「相続税対策で不動産を買う」時代の終わり／非居住者から買うと買主が納税者になる。
不動産を持つ人・売る人
③ AIにできること・できないこと
1ヶ月使い倒しての感想。チャットだと仕事が増える、エージェントは戦力。
全員
④ おまけ：核融合
核分裂と何が違うのか。できたら世界がどう変わるか。絵1枚で。
元・物理学科より
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① 金利のある世界
そもそも「政策金利」って、何の金利？
短期金利 ＝ 日銀が決める
- 政策金利＝銀行どうしが「一晩だけ」貸し借りする金利（無担保コール翌日物）
- 日銀は、銀行が日銀に預けているお金（日銀当座預金）に付ける利息を上げ下げして誘導する
- これに連動：短期プライムレート → 住宅ローンの変動金利、企業の運転資金
長期金利 ＝ 市場が決める
- 10年国債の利回り。日銀は直接決めない（2024年3月にコントロール終了、国債の買いも減らし中）
- 中身＝「これから10年の政策金利の予想」＋「インフレ予想」＋「長く貸すことの上乗せ」
- これに連動：住宅ローンの固定金利、フラット35、社債、生命保険の予定利率
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① 金利のある世界 ── いま、どこにいる？（2026年9月12日時点）
31年ぶりの「金利のある世界」
1.0%
政策金利（6月決定）
9/17-18 に 1.25% へ（エコノミスト52人全員が予想）
2.98%
10年国債利回り（9/11・一時3.0%）
1月は2.35% → 8ヶ月で+0.65%
153円台
ドル円（9/11）水準はまだ円安・方向は円高
8月末160円 → 介入＋利上げ観測で7円戻す
64,011円
日経平均（9/11・▲1,260円）
原油高・利上げ懸念で売り
- 年内もう1回あるか？ 市場の中心は「次は来年1月」（58%）。「12月」は35%。野村證券は 9月→1月→4月で1.75%で打ち止め、強気派は2027年末2.25%2024年3月にマイナス金利をやめてから 0 → 0.25 → 0.5 → 0.75 → 1.0 → 1.25%。今回は3ヶ月間隔＝ペースが速まった
- 理由：原油高（WTI 100ドル超）と円安で物価が上振れしそうだから。米国も8月CPIが再加速 → 来週FOMCで利上げ確率85〜90% ＝ 日米ともに上げる → 金利差が縮まらない
- 為替：160円が「防衛ライン」（7月末に日米協調介入）。アナリストの年内レンジは155〜170円、「大幅な円高転換は想定しにくい」が大勢
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① 金利のある世界 ── 住宅ローン
同じ「月12万円」で、買える家が小さくなる35年ローン・元利均等・月12万円返済で借りられる元本
- 理屈：返済額の中で利息の取り分が増える → 元本に回る分が減る → 借りられる上限が下がる
- 変動金利：三菱UFJ・三井住友が基準金利を0.25%引き上げ（10月1日基準）、実際の返済額への反映は2027年1月から（5年ルール・125%ルールで急には増えない）
- 固定金利・フラット35はすでに引き上げ済み（10年国債に連動して先に動く）
- 「銀行トップは個人としては固定金利一択」（住信SBI社長・5月）── 損得は返済が終わって初めて分かる
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① 金利のある世界 ── 全部つながっている
「安全な利回り」が上がると、他の全部の値段が下がる方向リスクフリー金利（国債）＋上乗せ ＝ それぞれの「要求利回り」
| 資産 | 金利が上がると | 数字でいうと |
|---|
| 不動産 | 投資家の要求利回りが上がる。価格 ＝ 家賃収入 ÷ 利回り なので価格は下がる方向 | 家賃400万 ÷ 4% ＝ 1億 → ÷ 5% ＝ 8,000万（▲20%） |
| 株 | 将来の利益を今の値段に割り引く率が上がる → PER（株価÷利益）が縮む。特に「将来の成長で買われている株」に効く | 「AIバブル」銘柄ほど金利に弱い |
| 為替 | 日本の金利↑で日米の金利差が縮めば円高方向。実際、8月末160円 → 介入＋利上げ観測で153円台へ。ただし米国も利上げなら差は縮まらない | 「日本だけ上げる」なら円高、「両方上げる」なら動かない |
| 物価 | 利上げは物価を抑えるためのブレーキ。円高になれば輸入品（原油・食料）も安くなる | 日本の物価高は「輸入インフレ」なので為替の効き目が大きい |
| 預金・国債 | 唯一の勝ち組。新窓販国債10年 2.7%、定期預金も上昇 | 「置いておくだけで目減り」の30年が終わる |
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① 金利のある世界 ── 不動産の現場は？
「売り手市場」から「買い手市場」へ？── ただし一直線には下がらない。二極化する
下押し要因
- 実需の買い手：ローン上限が下がる（前ページ）
- 投資家：要求利回りが上がる → 指値が下がる
- 売り手：まだ高値の記憶 → 取引が細る → やがて価格が調整
- 中国人など海外勢が「買い」から「売り」へ
- 中古マンション：都心6区で直近3ヶ月の値下げ物件48.5%（6月）
支え要因
- 建築費高騰・新築供給の激減（首都圏マンション2.3万戸＝過去最低）
- 都心タワマン最上階は6割が現金購入 ＝ 金利に関係ない買い手
- 賃料が上がっている（都心オフィス空室率2%以下、家賃10年で132%）→ 分子が増える
- 外資・AIデータセンター投資（NTT・ブラックストーン兆円単位）
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② 不動産 ── 節税不動産の終わり
「相続税対策で不動産を買う」時代が終わる2026年度税制改正 ── 貸付不動産の「5年縛り」
- 相続（贈与）の前5年以内に買った・建てた賃貸用の不動産は、路線価ではなく「時価」（買った値段ベースの8割）で相続税を計算するいまは土地＝路線価（公示地価の8割）、建物＝固定資産税評価（建築費の5〜6割）、さらに貸家で2〜3割引 → 一棟で買値の5割前後、タワマン・小口なら2〜3割。それが一律「買値の8割」に（貸家の減額が残るかは通達待ち）
- 2027年1月1日以後の相続・贈与から細かいルールは国税庁の「通達」待ち。まだ出ていないが、出るのは確実視されている
- 残るもの：小規模宅地の50%引き（ただし相続前3年以内に始めた賃貸はダメ）
- 建築中の建物・昔から持っている土地の上の建物は経過措置あり（着工が「通達の日」に間に合うか）
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② 不動産 ── 節税不動産の終わり ── 数字で
銀座「GINZA SIX」小口 1,000万円の例
264万円
いままでの相続税評価
（路線価＋固定資産税評価）
約800〜1,000万円
改正後の評価
（「通常の取引価額」ベース）
- 10口1億円買えば、評価2,640万円 → 相続税率50%なら約3,700万円の節税だった
- これが「銀座のビルを買っても、ほぼ買値で評価」に変わる ＝ 節税商品としての小口不動産は終了
- 売る側（不動産会社）も変わる：節税訴求 → 「REITでは買えない個別物件を持てる」投資商品へ
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② 不動産 ── 非居住者から買うと…
売主が中国人（非居住者）なら、買主が納税者になる「源泉徴収義務」── 踏むと代金の二重払い
1億円の物件を購入売主：中国本土に住む中国人
買主：日本人
→
正しい払い方売主に 9,000万円
税務署に 1,000万円（10.21%）
→
全額払ってしまうと2〜3年後に税務署から電話。
買主が1,000万円＋加算税10%＋延滞税
- 「売主が確定申告したかどうか」は関係ない。買主の義務は消えない
- 非居住者の判定は住民票ではなく実態（国内に住所・1年以上の居所がない人）。「住民票あるからOK」は通用しない
- 例外：買主が個人で、自分や親族の住まい用かつ1億円以下なら源泉不要
- いま起きていること：経営管理ビザの資本金要件 500万→3,000万円（申請96%減）、中国本土で不動産暴落を経験した人は「値上がりしたら売る」 ＝ 中国人が買い手から売り手へ
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③ AI ── 8/9「チャットAIと、AIエージェント」の1ヶ月後（感想ベース）
1ヶ月で、何が溜まったか
111→155
エージェントのメモ（件）
8/9 → 9/13
15→19
スキル＝手順書（本）
8/9 → 9/13
- この1ヶ月にエージェントがやった仕事は、ほぼ既存スキル（手順書）でのルーチン回し：建設会社の月次支払 54件・6,580万円の照合／食品会社の月次 343仕訳／6月決算 4社／e-Tax送信。新しく作ったのは「銀行明細を仕訳して消し込む」窓口の発見くらい
- 私がやったこと：日本語で頼む・確認する・判断する。それだけ
- 1ヶ月使って分かった使い方は3つ：拡張された記憶（メモが勝手に溜まる）／拡張された作業者（登録・送信・ファイル作り）／拡張された頭脳（一緒に考える）この3つが揃ったので、「任せていい」と完全に思えるようになった。ただし、任せていい理由は自分が中身（ドメイン知識）を分かっているから
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③ AI ── なぜ「チャットだけ」だと溜まらないのか
毎回初対面の人に電話するか、秘書を雇うか
チャットAI ＝ 賢い人に、毎回初対面で電話
- 毎回、最初から事情を説明する
- 答えは賢い。でも出てきた答えを自分で書き写す（コピペ・清書・貼り付け）
- 電話を切ったら、相手は全部忘れる
- 結果：やれることが分かった分、タスクだけ増える。楽になったのか忙しくなったのか、分からなくなる
AIエージェント ＝ 秘書を雇った
- 最初は手取り足取り。でも手順書（スキル）とメモ（記憶）が残る
- 2回目から「先月のあれ、今月分お願い」で動く
- 答えを書き写すのではなく、成果物（登録・ファイル・送信）まで本人がやる
- 結果：仕事が増えても、自分は忙しくならない。増えた分は秘書が働く
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③ AI ── 同じ「AIを使う」でも、流れが違う
「使い捨て」か「積み上げ」か
チャット質問を書く
→
答え賢い文章
→
自分の手書き写す・貼る・直す
→
残るものなし。来月もゼロから
手順書＋メモ1回目に一緒に作る
→
エージェント読む・登録する・送る・ファイルを作る
→
自分確認して、判断するだけ
→
残るもの手順書が育つ。来月は「いつものやつ」
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③ AI ── 孫正義さんが最近の講演（YouTube）で言っていること
AGIが来る。20年後、AIが世界のGDPの20%を取るソフトバンクは全部そこに振る ── そのときの世界を想像すると
「AIが仕事を奪うのではない。AIを使う企業が、使わない企業から仕事を奪うのです。」── 孫正義（2040年頃：AIが世界GDPの20%、AIエージェント100兆個・ロボット10億台が24時間働く世界）
「スキルはデフレ、センスはインフレ。AIは世の中に“あるもの”の集大成。“ないもの”は何かを決めるのは人間の側。」── 楠木建（経営学者）
- 税理士も、個人事業主も、サーフショップも同じ。「使う人が、使わない人から仕事を取る」
- 「あるもの」をまとめるのはAIが圧倒的に速い ＝ 知識や作業スキルの価値は相対的に下がる。上がるのは「何を問うか」を決めるセンス
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③ AI ── 100兆個のエージェントがいる世界で、改めて
人間にしかできないこと
① 問いを立てる
AIは問いを与えられないと1ミリも動かない。「なぜそうなるのか」「なぜそうなっているのか」と聞くのは人間。
「もしかしてこれを求めているんじゃないか」＝仮説も人間から出る。
② 仮説と検証を速く回す
仮説を立てる → AIに調べさせる・作らせる → 結果を見て次の仮説。
このサイクルが1日で何周も回せるようになった。差がつくのは回数。
③ コミュニケーション
相談される・打ち明けられる・合意を作る。「誰が言ったか」の部分はAIに置き換わらない。
ドメイン知識（現場の中身を知っていること）は相変わらず有用。だから安心して任せられる。
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④ おまけ ── 核融合と核分裂
原子核の「エネルギーの谷」── 底は鉄軽い側から下るのが核融合、重い側から下るのが核分裂。行き先はどちらも「鉄」
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④ おまけ ── 核融合は、いま何ができて何ができないか
「点火」はできた。「発電所」はまだ燃料は海水の重水素＋リチウム。1gで石油8トン分（核分裂の約4倍、石油の800万倍）
できている
核融合を人工的に起こすこと自体は1950年代から（水爆・実験炉）。
2022年12月、米国NIFがレーザーで「入れた以上のエネルギーが出る」（点火）を初めて達成。
日本の JT-60SA（茨城・世界最大級）は2023年に運転開始。国際計画 ITER（フランス）は建設中。
できていない
穏やかに、持続的に、装置全体で黒字にすること。NIFの「点火」も、レーザーを動かす電気まで含めれば大赤字。
1億℃のプラズマを何時間も閉じ込める磁石・材料・燃料（三重水素）の製造。
主流の見立て：実証炉 2030年代、商用 2040年代。民間（米CFS・Helion、京都フュージョニアリング）は「2030年前後」と主張。
できたら何が変わるか
燃料が海水＝実質無尽蔵・どの国も持てる（エネルギー安全保障が消える）。
CO2ゼロ・高レベル廃棄物なし・暴走しない（条件が崩れると勝手に止まる）。
エネルギーがほぼタダになると：海水淡水化・空気からCO2回収・合成燃料・植物工場が全部採算に乗る → 水・食糧・環境問題が「エネルギー問題」に一本化されて解ける。
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